Drodzy Czytelnicy! Dzisiaj ponownie, specjalnie dla Rankingu MLM, w gościnnej publikacji ekspert od nieruchomości – Michał Konieczny. Tym razem nasz ekspert wyjaśni Wam, jak nabyć nieruchomości bez zdolności kredytowej, wkładu własnego, banku oraz gotówki.
Nabycie nieruchomości bez zdolności kredytowej, wkładu własnego, banku oraz gotówki.
Na rynku wtórym istnieje kilka możliwości nabycia nieruchomości od zbywcy, który spłaca jednocześnie kredyt hipoteczny. Do najczęściej praktykowanych można zaliczyć trzy formy.
Pierwsza forma, która zarazem należy do najczęstszych praktyk polega na sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym w oparciu o promesę bankową. Sprzedawca uzyskuje taką promesę od banku, który jednocześnie wyraża zgodę, iż po spłaceniu należnego kapitału (długu) bank wykreśli hipotekę obciążającą nieruchomość. Często nowy nabywca także posiłkuje się przedmiotową promesą w celu uzyskania finansowania z innego banku. Innymi słowy sprzedający otrzymuje nadwyżkę ponad kwotę spłaty kredytu.
Kolejną opcją jest tak zwana sprzedaż z przystąpieniem do długu bankowego. Coraz częściej rekomendowana przez oddziały bankowe kredytobiorcom, którzy mają problem ze spłatą kredytu hipotecznego. Jednak ze względu na aktualną sytuację koniunkturalną sprzedawcy trudno jest znaleźć na swoją nieruchomość nabywcę. W takim przypadku sugeruje się, aby zbywca znalazł potencjalnego kupca, który z jednej strony solidarnie będzie odpowiadał za spłatę kredytu z aktualnym kredytobiorcą, a z drugiej stanie się on dopiero właścicielem po spłacie całkowitej kwoty z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego. Ta jednak forma nie wydaje się najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla kupującego, który nie ma wpływu na stan prawny nieruchomości, aż do momentu stania się właścicielem.
Trzecią formą jest sprzedaż nieruchomości z przejęciem kredytu przez nabywcę do kwoty zadłużenia. Najczęściej oznacza to obniżenie ceny przez sprzedającego. Jeżeli kwota zadłużenia wynosi 100.000 tys. zł, przy czym wartość rynkowa nieruchomości jest rzędu 160.000 tys. w takim przypadku nabywca może wykorzystać kartę przetargową, którą okaże się jego zdolność kredytowa. Jeśli wyniesie ona 100.000 tys. zł sprzedawca najczęściej zgadza się na sprzedaż nieruchomości za równowartość długu, jaki ma do spłacenia.
Jednak w opisanych powyżej scenariuszach obligatoryjny jest jeden z poniższych aspektów, których co do zasady nowo nabywający nie posiadają:
a) zdolność kredytowa
b) odpowiednio wysoki wkład własny
c) możliwość pozyskania innego alternatywnego finansowania
Alternatywą szczególnie dla osób, które chcą sprzedać nieruchomość, gdzie wartość zabezpieczenia znacznie przekracza wartość rynkową nieruchomości są Modele Phoenix.
Zgodnie z art. 72 Ustawy o Księgach Wieczystych i Hipotece kredytobiorca może sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym bez zgody banku.
Art. 72 (UKWH) stwierdza, iż „Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego (banku), że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”
W związku z powyższym kredytobiorca może zbyć swoją nieruchomość w formie aktu notarialnego. Jedynym warunkiem jest tylko znalezienie potencjalnego nabywcy, który wyrazi chęć spłaty pozostałej kwoty kredytu, co przy obecnym indeksie dostępności mieszkaniowej nie powinno stanowić większego problemu. Ponadto nowy nabywca nie unika współpracy z bankiem. Wręcz przeciwnie. Jako nowy właściciel ma obowiązek ubezpieczyć nieruchomość i przelać cesję praw na bank.
Proces inwestycyjny jest korzystny dla każdej z występujących w nim stron.
Bank będzie miał spłacany zgodnie z harmonogramem spłat kredyt, co pozwoli na zminimalizowanie kosztów związanych choćby z egzekucją komornicza , czy zawiązaniem rezerwy celowej. Sprzedawca pozbywa się długu oraz zaoszczędza środki, które do tej pory przeznaczał na spłatę kredytu. Ma nowy początek. Zyskuje także nabywca, który nie miał zdolności kredytowej, w związku z tym nie nabyłby inaczej nieruchomości dla siebie. Spłacałby nadal wynajmującemu czynsz. Jego jedynym kosztem jest akt notarialny oraz miesięczna rata, którą obliguje się spłacać. Naturalnie zarabiamy także my. Wszystkie zatem strony wydają się być zadowolone.
Niniejsze przypadki mają jedynie charakter informacyjny i nie mogą stanowić podstawy do zgłaszania jakichkolwiek roszczeń.
Opracował Michał Konieczny
mail: michal@mk-estate.pl
tel: 669 317 772
