Magdalena Balcerzak: Witam serdecznie! Sławku, jesteś inwestorem, człowiekiem wolnym finansowo. Zdradź nam jak zaczęła się twoja przygoda z nieruchomościami?

Sławek Muturi: Dzień dobry. Dziękuję za zaproszenie. Moja przygoda z nieruchomościami zaczęła się w 1998 roku – wtedy kupiłem pierwszą nieruchomość pod wynajem w Warszawie. Od tego czasu budowałem portfel mieszkań do wynajęcia, natomiast w 1995 roku, czyli jeszcze trzy lata wcześniej, wpadłem na pomysł budowania wolności finansowej. Wtedy jeszcze tego tak nie nazywałem – chodziło mi o to, by zbudować sobie portfel mieszkań na wynajem, żeby przejść na wcześniejszą emeryturę. Jeszcze wcześniej, kiedy miałem jedenaście, czy dwanaście lat i byłem w Kenii na wakacjach, tata mi wspominał, że jego brat – mój stryj – wynajmował kilka domów. Początkowo nie mogłem zrozumieć tej idei. Przyjechałem z komunistycznej Polski, więc już wtedy gdzieś tam w głowie mi zaświtało, że jest to dobry patent na życie. Później, kiedy już byłem dorosły (bardzo nie lubię zimy), wymyśliłem, że będę zimował w tropikach, tak jak bociany. Powstało wtedy pytanie: z czego będziemy się wtedy utrzymywać? Te dwie myśli się połączyły i powstał z nich plan zbudowania wolności finansowej, który zacząłem realizować w 1998 roku.

Magdalena Balcerzak: Skąd miałeś pieniądze na pierwsze mieszkanie? Jak to się u Ciebie zaczęło?

Sławek Muturi: Bardzo prozaicznie. Ludzie inwestują w nieruchomości na wynajem już od tysięcy lat – nie ja to wymyśliłem, nie był to również Kiyosaki lub jakiś inny Amerykanin. Byli to Persowie, Fenicjanie, Babilończycy, a nawet jeszcze wcześniejsze cywilizacje. W 1998 roku, kiedy zaczynałem, nie było kredytów hipotecznych. Ludzie myślą, że jest to warunek konieczny do rozpoczęcia biznesu. Owszem – jest to warunek wspomagający, lecz nie jest to warunek konieczny, ponieważ ludzie wynajmowali domy, zanim w ogóle powstały banki. Postanowiłem po prostu oszczędzać i gromadzić oszczędności. Pierwsze mieszkanie kupiłem za gotówkę.

Magdalena Balcerzak: Jak to się stało, że zostałeś właścicielem największej w Polsce firmy, która wynajmuje i inwestuje w nieruchomości?

Sławek Muturi: Z konieczności. O ile w moim planie dojścia do wolności finansowej wiele rzeczy przewidziałem i udało się je zrealizować, to o jednej rzeczy nie pomyślałem – o tym, że polski rynek najmu mieszkaniowego, w odróżnieniu od najmu komercyjnego, jest bardzo prymitywny. Jesteśmy pod tym względem bardzo zacofani w stosunku do zachodu. Wkrótce byłem gotowy na to, by moje mieszkania oddać komuś pod zarządzanie – nie po to osiąga się wolność finansową, żeby potem obsługiwać najemców i odbierać telefony ze skargami o przeciekający kran, czy oświadczeniami o wyprowadzce. Okazało się wtedy, że ciężko znaleźć taką osobę w Polsce. Nie istniały wtedy firmy, zajmujące się profesjonalnym zarządzaniem najmem. Próbowałem namówić agencje pośrednictwa, lecz wytłumaczyli mi, że to nie jest biznes dla nich i w przekonujący sposób wyjaśnili, że jest to zupełnie inny model działania i nie da się tego ze sobą łatwo pogodzić. W związku z tym, z konieczności, sam założyłem tę firmę.

Magdalena Balcerzak: Jaki jest Twój przepis na wolność finansową? Jakie rady możesz dać młodemu człowiekowi? Od czego ma zacząć inwestowanie w nieruchomości i dlaczego są one lepszym wyborem od innych rodzajów aktywów?

Sławek Muturi: Zacznę od mojej definicji wolności finansowej: trzeba spełnić cztery kryteria, by móc o sobie powiedzieć, że jest się osobą wolną finansowo. Znam tylko dwie takie osoby: siebie i moją byłą żonę.

[next_message styles=”1″ title=”Kryteria wolności finansowej”]

1. Po pierwsze trzeba mieć comiesięczny, regularny dopływ gotówki na przewidywalnym poziomie, ponieważ co miesiąc wydajemy gotówkę na utrzymanie standardu życia.

2. Drugim warunkiem jest to, by tej gotówki, która wpływa co miesiąc, było co najmniej tyle, ile wydaje się, żeby utrzymać ten standard życia. Jeżeli te dwa warunki są spełnione zaczynamy mówić o bezpieczeństwie finansowym.

3. Jednak dopiero spełnienie trzeciego warunku – żeby ta gotówka pochodziła ze źródła innego niż aktywność zawodowa. Jeżeli pochodzi ona z pasywnego źródła to jest tym, co uwalnia. Takich źródeł gotówki jest kilkanaście – jeszcze do tego wrócę.

4. Czwarty warunek natomiast jest taki, żeby nie mieć jednocześnie wiszącego nad sobą kredytu do spłacenia. Są ludzie, którzy podnajmują mieszkanie od właściciela na doby, lub na pokoje i uzyskują jakąś nadwyżkę. Są również osoby, które kupują mieszkanie na kredyt, a najemca spłaca ten kredyt z nadwyżką. Mając tych mieszkań pięć czy dziesięć, rzeczywiście mają comiesięczną nadwyżkę rzędu kilku tysięcy złotych. Mówią wtedy o sobie, że już są wolni finansowo. Ja w takim przypadku nie czuł bym się wolny finansowo. Ma się wtedy przecież nad sobą kilkusettysięczny czy kilkumilionowy kredyt do spłacenia. Według mnie osoba staje się wolna finansowo dopiero kiedy spłaci ten kredyt. Tak ja to definiuję. Nie jest to oczywiście jedyna definicja, ale ja właśnie taką przyjąłem.

[/next_message]

Wracając jednak do źródeł pasywnej gotówki – jest ich kilkanaście: są to, na przykład, odsetki z lokaty bankowej. Jest to fajne źródło kiedy się wygra w totka, odziedziczy fortunę, czy sprzeda firmę. Tylko z gotówką jest kilka problemów. Po pierwsze, gotówka traci wartość w czasie, po drugie istnieje problem tego jak ją zdobyć – to nie jest coś łatwego i oczywistego dla studenta. I wreszcie po trzecie – na wysokość rocznych odsetek student nie ma żadnego wpływu. Nawet najwięksi inwestorzy go nie mają. Oczywiście banki próbowały coś w tej kwestii zmienić, ale była to działalność nielegalna. Zmierzam do tego, że jeszcze parę lat temu w Polsce oprocentowanie lokat walutowych przekraczało 10%. Dzisiaj jest to 2%, a w niektórych krajach Europy Zachodniej nawet ujemne, więc też nie możemy powiedzieć, że nigdy czegoś takiego nie będzie w Polsce. Jak ma się ujemne oprocentowanie, to zamiast mieć pasywny przychód, ma się kolejny comiesięczny koszt.

Kolejne źródło to na przykład tantiemy i napisanie jakiegoś przeboju muzycznego czy bestsellera, ale tutaj znowu są pewne problemy. Po pierwsze, trzeba mieć jakiś talent, żeby coś takiego stworzyć, to nie jest tak oczywiste. Dzieła nawet największych muzyków, jak Michael Jackson, nie stawały się od razu przebojem. Drugi problem jest taki, że żywotność tych przebojów jest nieprzewidywalna. Trudno powiedzieć, czy będą one popularne przez następne kilkadziesiąt lat. Młody człowiek powinien patrzeć nie tylko na dzisiaj, jutro, czy na przyszły rok. Jeżeli dzisiaj ma dwadzieścia pięć lat, to musi zbudować takie aktywa, które w wieku osiemdziesięciu lat nadal będą mu przynosić przychody, a z muzyka czy książki są zależne od obecnej mody i nie można być ich pewnym.

Kolejne źródło, bardzo podobne, to patent na jakiś wynalazek – inżynier stworzy coś i sprzeda to do przemysłu. Potem, za każdym razem, kiedy to jest zastosowane, otrzymuje jakieś tantiemy. Tutaj występują te same problemy, co wcześniej i dodatkowo dochodzi jeszcze kwestia zmian technologii. Technologie się starzeją i mają jakiś swój użyteczny cykl życia. Kolejna sprawa to na przykład założenie firmy – można rozkręcić firmę, która się ustabilizuje, będzie miała stabilne przychody, zatrudnić profesjonalny zarząd, a samemu wyjechać sobie na Bahamy i posiadać dywidendy z tej firmy lub własność marki handlowej, którą się rozpropagowało. Popijać drinki i co kwartał dostawać dywidendę. To też fantastyczne źródło pasywnej gotówki, natomiast znowu biorąc pod uwagę, że zmienia się otoczenie biznesowe, jest to również mało przewidywalne. Trudno powiedzieć, czy firma, którą dzisiaj założę będzie przez kolejne dziesiątki lat działała stabilnie i co kwartał przynosiła mi jakąś kwotę, której potrzebuję na utrzymanie swojego standardu życia.

Dlatego uważam, że najem nieruchomości wydaje mi się najstarszą formą – dużo starszą niż odsetki bankowe. Wydaje mi się, że najem nieruchomości jest prawie tak stary jak miasta. Kiedyś miasto było miejscem pomiędzy kilkoma wsiami, do którego ludzie przyjeżdżali na targ i wymieniali żyto na wieprzowinę albo jajka, skóry lub inne produkty. Następnie ktoś zdecydował, że nie będzie co tydzień spędzał dwóch dni w podróży, żeby dojechać na ten targ, więc wybuduje tam sobie dom. Potem domy te stawały się coraz większe, powstał rynek, uliczki obok niego, a później ludzie ogrodzili je, bo napadano na nich. Stworzono więc mury obronne i fosy. Myślę, że w ten sposób powstały miasta. Na dole były jakieś punkty usługowe, kuźnie, wyszynki. Pierwsze piętro było przeznaczone na apartamenty dla właścicieli tych budynków, drugie i trzecie wynajmowali kupcom, handlarzom, mistrzom, czeladnikom lub rzemieślnikom, a poddasze było dla służby.

Kilka tysięcy lat później pojawił się nowy segment na rynku najemców, czyli studenci. Myślę, że najem jest dużo starszy niż uniwersytety. Więc, po pierwsze, wydaje mi się, że to jest najstarsze źródło, po drugie, skoro przetrwało setki czy tysiące lat, to trudno mi sobie wyobrazić, żeby nie przetrwało kolejnych dziesiątek czy nawet setek. Inaczej niż z – na przykład – energią odnawialną – to też jest fantastyczne źródło pasywnej gotówki, oprócz wysokich barier wejścia. Według mnie jest to jednak jeszcze mało sprawdzony patent, ponieważ może za jakiś czas pojawić się jakieś jeszcze bardziej ekologiczne źródło energii, a wiatraki i farmy wiatrowe przestaną mieć swoje uzasadnienie.

Nieruchomości są najstarszym, najpewniejszym i najbardziej dostępnym sposobem na inwestowanie – nie trzeba mieć do tego żadnego talentu. Samych mieszkaniowych nieruchomości w Polsce mamy kilkanaście milionów, jest to jak z bestsellerami, czy przebojami muzycznymi – są najbardziej dostępne, tych mieszkań będzie przybywać, poza tym nieruchomości mają jeszcze tę zaletę, że dają nie tylko zwrot, ale też ich wartość raczej powinna rosnąć z inflacją, bo kluczowa w wartości nieruchomości jest tak zwana wartość odtworzeniowa, a ta będzie rosła. Kolejna rzecz jest taka, że można ją kupić poniżej wartości rynkowej, czyli można szukać okazji rynkowych, co jest właściwie niemożliwe, kiedy chce się kupić złoto, ponieważ nawet jeśli chce się kupić tysiąc uncji złota, nikt mi ich nie sprzeda okazyjnie. Jeśli chcę kupić akcje jakiejś spółki, nawet gdybym chciał kupić ich sześćdziesiąt procent, oferując cenę niższą niż cena rynkowa, nikt mi nie sprzeda. W nieruchomościach jest odwrotnie – zawsze można znaleźć jakieś okazje poniżej ceny rynkowej lub je stworzyć, bo są też takie możliwości. Można w prosty sposób zwiększać wartość swojego majątku – czasami wystarczy postawić ściankę działową, zrobić mieszkanie dwupokojowe i wynająć je drożej. Jest wiele takich elementów, które według mnie predysponują nieruchomości do miana najlepszej drogi do osiągnięcia wolności finansowej, zwłaszcza, że mają trwały charakter – będą służyć nie tylko osobie, która osiągnie wolność finansową, ale też jej spadkobiercom. Na pewno nieruchomości to jest coś, co może trwać latami, setki lat.

Dalsza część rozmowy w części drugiej, a tam między innymi o wpływie niżu demograficznego na przyszłość wynajmu oraz próba oceny edukacji finansowej w Polsce.

Wywiad jest transkrypcją rozmowy ze Sławkiem Muturi. Nagranie możecie znaleźć tutaj.

Artykuł Edukacja finansowa: Inwestycje w nieruchomości – czy to dobry pomysł? Cz. I pochodzi z serwisu Ranking MLM: marka osobista w biznesie.