Magdalena Balcerzak: Jak – według ciebie – inwestowanie w nieruchomości ma się w stosunku do prognoz mówiących, że Polaków będzie coraz mniej, Polska się wyludnia i nieuchronnie nadciąga niż demograficzny?

Sławek Muturi: Rzeczywiście, ostatnio w mediach jest fala alarmów wokół tematu niżu demograficznego i emigracji. Pół żartem, pół serio mówi się o tym, że ostatni wyjeżdżający z Polski gasi światło i zamkniemy kraj na cztery spusty. Gdyby nie byłoby wyżu, nie byłoby niżu. Natomiast jeżeli w momencie spadkowym będziemy prognozować ten niż do przodu, że się utrzyma i populacja nadal będzie spadać, to rzeczywiście – w pewnym momencie się wyludnimy. Natomiast zwykle jest tak, że po niżu przychodzi wyż, bo taka jest natura – inaczej nie mielibyśmy niżów. Pamiętam takie czasy w latach siedemdziesiątych, osiemdziesiątych, kiedy też bito na alarm, że Francja i Szwecja się wyludniają. Dzisiaj w Szwecji wielodzietność jest dosyć modna.

Kolejną sprawą jest starzejące się społeczeństwo polskie oraz prawdopodobny napływ imigrantów. Dzisiaj jesteśmy krajem emigracji, ale wraz z rozwojem gospodarczym stopa życia będzie się tu poprawiać. Wtedy ludzie zamiast wyjeżdżać, będą wracać – przynajmniej niektórzy. Przyciągnie to również coraz więcej ludzi, co zresztą już widzimy. Mamy – przykładowo – tysiąc dwieście mieszkań i tysiąc stu najemców. Wielu z nich to cudzoziemcy, nie tylko z Ukrainy i Białorusi, ale też z Hiszpanii, Grecji, czy z innych krajów.

Kolejna rzecz jest taka, że demografia jest tylko jednym z czynników, który ma wpływ na popyt i podaż mieszkań. Istnieją również inne czynniki, w tym nawet społeczne coraz większa ilość singli, coraz częstsze rozwody. Ludzie nie umierają już tak szybko jak kiedyś, co oznacza, że zamiast zająć swoje miejsce na cmentarzu, dalej zamieszkują jakieś mieszkanie. Tych czynników jest dużo więcej, niż tylko porównanie liczby zgonów do liczby narodzin.

Kolejna sprawa jest taka, że dzisiaj mamy w Polsce 13.7 mln mieszkań, a 38.5 mln mieszkańców – to są „twarde” dane z Głównego Urzędu Statystycznego i z Eurostatu – daje to liczbę trzystu pięćdziesięciu mieszkań na tysiąc mieszkańców. W krajach Unii wynosi ona ponad pięćset. Nawet na Węgrzech jest czterysta trzydzieści mieszkań na tysiąc mieszkańców. Gdybyśmy w Polsce doszli tylko do poziomu pięciuset mieszkań na tysiąc mieszkańców, to powinniśmy mieć 19.5 mln mieszkań, a – ponownie przypomnę – mamy 13.7 mln. Brakuje nam tak naprawdę sześciu milionów, mimo że często się mówi, że tylko od pięciuset tysięcy do półtora miliona. Nie wiem, jakie jest źródło tych wyliczeń, natomiast gdyby tak spojrzeć czysto na matematykę, zrobić analizę porównawczą, to z łatwością można powiedzieć, że brakuje sześciu milionów. Oczywiście, że nie spodziewam się, żeby te brakujące sześć milionów powstało w najbliższym roku, czy nawet dekadzie. Będzie to raczej proces rozłożony na lata, dziesiątki lat, myślę jednak, że będziemy się zbliżać do standardów europejskich.

Zbliżamy się do Europy pod wieloma względami, więc nie sądzę, by pod tym względem miałoby wyglądać to być inaczej. Myślę, że tych mieszkań naprawdę będzie przybywać. Z drugiej strony, czy z perspektywy pojedynczego właściciela mieszkania, który ma portfel dziesięciu mieszkań, niż demograficzny oznacza, że w żadnym z tych dziesięciu mieszkań nikt nie będzie mieszkał? Może obniżyć ceny, żeby przyciągnąć najemców. Może być również taka sytuacja, że dwa mieszkania będą stały puste. To nie jest sytuacja zero-jedynkowa, nagle ten rynek nie przestanie istnieć. Spodziewam się, że tak czy inaczej zwroty z najmu będą w Polsce spadać. Jestem na sto procent przekonany, że tak się będzie działo. To jest ekonomia, praw ekonomii nie da się tak po prostu zignorować, więc te zwroty i tak będą się działy. Zatem nie sądzę, że demografia ma tutaj duże znaczenie.

Magdalena Balcerzak: Jesteś człowiekiem, który już nie musi pracować, jednak cały czas jesteś na różnego rodzaju konferencjach, opowiadasz o tym, założyłeś stowarzyszenie Mieszkanicznik. Jak oceniasz edukację w Polsce, jeśli chodzi o edukację finansową, edukację dotyczącą inwestycji i dlaczego to robisz, zamiast leżeć gdzieś pod palmami?

Sławek Muturi: To jest tak, że rzeczywiście jestem takim emerytem nietypowym – bo uważam, że już od sześciu lat jestem emerytem. Nie łowię ryb, nie uprawiam ogródka działkowego, nie siedzę przed telewizorem z gazetą, w kapciach i z piwem. Te aktywności zupełnie mnie nie kręcą. Jestem aktywną osobą. Właściwie tę misję sformułowałem niedawno, ale już do pięciu lat ją realizuję. Polega ona na niesieniu pomocy jak największej liczbie Polek i Polaków w osiągnięciu wolności finansowej. Robię to na różne sposoby. Poprzez dzielenie się wiedzą, doświadczeniem – piszę książki, artykuły, prezentacje, jeżdżę i spotykam się z ludźmi, opowiadam, żeby im uświadomić, że dzisiaj w Polsce jesteśmy jeszcze narodem relatywnie biednym, czy „na dorobku”, ale staramy się doganiać Zachód, żeby się wzbogacić tak naprawdę. Nasze aspiracje finansowe często sprowadzają się do tego, żeby stać się bogatszymi. Nie ma w tym nic złego – nie krytykuję tego, żeby wywyższać wolność finansową, ale chcę pokazać, że jest to alternatywa, że można sobie postawić inny cel – zamiast stać się bogatą osobą warto po prostu stać się osobą wolną finansowo.

Zajmuję się również „cywilizowaniem” polskiego rynku najmu mieszkaniowego, ponieważ jest on prymitywny w porównaniu do rynków mieszkaniowych za granicą – nawet w stosunku do biednej Kenii, czy do rynku komercyjnego w Polsce. Nie mamy standardów, wiedzy, różnego rodzaju instytucji, które obudowują ten rynek i czynią go bardziej efektywnym. Więc wprowadziłem nowe standardy, zmieniłem język, którego używamy do opisu relacji na linii najemca-właściciel i założyłem stowarzyszenie. W miarę jak ten rynek będzie się cywilizował, ryzyko inwestowania będzie mniejsze. Będzie więcej inwestorów, w związku z tym zwroty będą spadać i tego właśnie się spodziewam. Z konieczności założyłem tę firmę Mzuri, która zarządza mieszkaniami na wynajem. Klienci Mzuri, którzy byli bardzo zadowoleni z naszych usług, prosili nas, żeby znaleźć kolejne mieszkania, ponieważ mieli gotówkę, która się zwalniała. W ciągu ostatniego półtora roku, odkąd powstało Mzuri Investments, pomogliśmy w kupnie ponad dwustu pięćdziesięciu mieszkań na wynajem.

Zaczęliśmy też kupować kamienice, a ostatnio otworzyliśmy platformę do grupowego inwestowania w nieruchomości. Nazwaliśmy to Mzuri Crowdfund Investing, w skrócie CFI. Ma to umożliwić osobom bardzo młodym, które nie mają jeszcze oszczędności wystarczających, czy zdolności kredytowej, samodzielnie kupno mieszkania na wynajem i objęcie udziałów w spółce już od 10 000 złotych wzwyż. Kiedy spółka zgromadzi dziesięć, czy kilkanaście milionów złotych, będzie mogła dzięki temu inwestować w dużo rentowniejsze projekty, nie tylko pojedyncze mieszkania, ale też jakieś większe strychy do adaptacji, czy domy lub kamienice, gdzie wiadomo, że rentowność najmu będzie dwukrotnie wyższa niż w takim „detalicznym” inwestowaniu.

Dlaczego to wszystko robię? Właśnie dlatego, że mnie się udało osiągnąć wolność finansową, to był mój plan, wielu moich znajomych go znało, ale oni byli tak bardzo zafiksowani na punkcie bogacenia się, że trochę się naśmiewali z mojego pomysłu. Zdałem sobie sprawę z tego, że o ile dla mnie ten plan był dosyć naturalny, ponieważ w Kenii jak się mówi, że ktoś inwestuje w nieruchomości to jest to przyjęte ciepło, to w Polsce, kiedy mówię, że inwestuję w nieruchomości, padają pytania o to, czy jest to jest dobry moment. Momentalnie sugeruje to, że ktoś myśli o nieruchomościach w kategoriach dzisiaj kupię tanio, a jutro drogo sprzedam. Jeżeli ktoś buduje wolność finansową, to co to znaczy, że to jest dobry moment? Ironicznie mówię:

Nie, nie, to nie jest dobry moment, poczekaj jeszcze pięćdziesiąt lat, wtedy zacznij budować wolność finansową.

Wiadomo, że im szybciej zaczniesz budować wolność finansową, im szybciej ją osiągniesz, to tym dłużej będziesz się nią cieszyć. Co to w ogóle za pytanie, o ten moment? Zauważyłem, że w Polsce my zupełnie nie rozumiemy idei wolności finansowej. Na świecie, dzięki właśnie waszej działalności i innych osób, wolność finansowa jest już dużo bardziej powszechnym tematem, choćby dzięki Kiyosakiemu – natomiast nadal w Polsce dominuje model takiego myślenia przez pryzmat bogacenia się. Chcę pokazać, że istnieje alternatywa. Mam ambicję, żeby w Polsce jak najwięcej ludzi stało się wolnymi finansowo, ponieważ jeżeli będą to robić poprzez nieruchomości, będzie to budowało zamożność klasy średniej. Żałuję, że w Warszawie mamy 30-40 biurowców, z których wszystkie – oprócz Pałacu Kultury i budynku PZU – należą do zagranicznych funduszy i te fundusze chętnie inwestowałyby też w mieszkaniówkę w Polsce. Na razie blokuje je kilka rzeczy, przede wszystkim to, że nie mają czego kupić. Powodem tego jest, że one chcą od razu kupić dziesiątki tysięcy mieszkań na jakimś osiedlu, czy kilku osiedlach. My takich osiedli nie mamy. Kiedyś mieliśmy spółdzielnie mieszkaniowe, ale wyprzedały te mieszkania lokatorom z bonifikatami dziewięćdziesięcioprocentowymi. Nastąpiło rozproszenie tej własności, kiedyś ta się ona skonsoliduje, ale wolałbym, żeby konsolidatorami były Polki i Polacy, Kowalscy i Wiśniewskie.

Mam taką wizję, że jeżeli przyjmiemy, iż w ciągu najbliższych lat przybędzie milion mieszkań na wynajem, to zamiast tego, by należały one do pięciu funduszy, z których każdy będzie miał średnio po dwieście tysięcy tych mieszkań, mieszkania te należały do dwustu tysięcy osób, które średnio mają po pięć mieszkań. To również da milion, ale będzie to dużo lepsze dla Polski i dużo lepsze dla tych dwustu tysięcy ludzi, którzy będą mieli realne aktywa, będą budowali realną przyszłość dla siebie i dla przyszłych pokoleń. Utworzy się stabilna klasa średnia, co jest lepsze dla najemców, dlatego że te duże fundusze zrobią tak: zbudują, lub kupią jakiś budynek na wynajem mieszkań, następnie dojdą do wniosku, że trochę słabo się sprzedaje, więc lepiej hotel z tego zrobić. Nawet bardzo szybko, na przestrzeni roku, przerobią te mieszkania na hotele, czy biurowce. Może to stworzyć efekt wypustoszałych centr miast. Będą tam tylko biurowce, biurowce oraz więcej biurowców. Jest to widoczne w Stanach. Wieczorem nie ma tam po co iść do centrum – jest tam niebezpiecznie i prawie nikogo nie ma. W Warszawie czy w innych polskich miastach mamy w centrum mieszkaniówkę, biurowce, hotele – te miasta po prostu żyją. Można mówić, że to jest nieefektywne, że rynek tak działa, że ten, kto jest w stanie najwięcej zapłacić, niech korzysta z tego tak jak chce. Rodzi to natomiast pewne koszty społeczne. Rachunek ekonomiczny nie jest jedynym, którym warto się kierować.

Magdalena Balcerzak: Bardzo dziękuję za rozmowę.

Artykuł Edukacja finansowa: dlaczego inwestycja w nieruchomości jest dobrym pomysłem, cz. II pochodzi z serwisu Ranking MLM: marka osobista w biznesie.

Magdalena Balcerzak: Witam serdecznie! Sławku, jesteś inwestorem, człowiekiem wolnym finansowo. Zdradź nam jak zaczęła się twoja przygoda z nieruchomościami?

Sławek Muturi: Dzień dobry. Dziękuję za zaproszenie. Moja przygoda z nieruchomościami zaczęła się w 1998 roku – wtedy kupiłem pierwszą nieruchomość pod wynajem w Warszawie. Od tego czasu budowałem portfel mieszkań do wynajęcia, natomiast w 1995 roku, czyli jeszcze trzy lata wcześniej, wpadłem na pomysł budowania wolności finansowej. Wtedy jeszcze tego tak nie nazywałem – chodziło mi o to, by zbudować sobie portfel mieszkań na wynajem, żeby przejść na wcześniejszą emeryturę. Jeszcze wcześniej, kiedy miałem jedenaście, czy dwanaście lat i byłem w Kenii na wakacjach, tata mi wspominał, że jego brat – mój stryj – wynajmował kilka domów. Początkowo nie mogłem zrozumieć tej idei. Przyjechałem z komunistycznej Polski, więc już wtedy gdzieś tam w głowie mi zaświtało, że jest to dobry patent na życie. Później, kiedy już byłem dorosły (bardzo nie lubię zimy), wymyśliłem, że będę zimował w tropikach, tak jak bociany. Powstało wtedy pytanie: z czego będziemy się wtedy utrzymywać? Te dwie myśli się połączyły i powstał z nich plan zbudowania wolności finansowej, który zacząłem realizować w 1998 roku.

Magdalena Balcerzak: Skąd miałeś pieniądze na pierwsze mieszkanie? Jak to się u Ciebie zaczęło?

Sławek Muturi: Bardzo prozaicznie. Ludzie inwestują w nieruchomości na wynajem już od tysięcy lat – nie ja to wymyśliłem, nie był to również Kiyosaki lub jakiś inny Amerykanin. Byli to Persowie, Fenicjanie, Babilończycy, a nawet jeszcze wcześniejsze cywilizacje. W 1998 roku, kiedy zaczynałem, nie było kredytów hipotecznych. Ludzie myślą, że jest to warunek konieczny do rozpoczęcia biznesu. Owszem – jest to warunek wspomagający, lecz nie jest to warunek konieczny, ponieważ ludzie wynajmowali domy, zanim w ogóle powstały banki. Postanowiłem po prostu oszczędzać i gromadzić oszczędności. Pierwsze mieszkanie kupiłem za gotówkę.

Magdalena Balcerzak: Jak to się stało, że zostałeś właścicielem największej w Polsce firmy, która wynajmuje i inwestuje w nieruchomości?

Sławek Muturi: Z konieczności. O ile w moim planie dojścia do wolności finansowej wiele rzeczy przewidziałem i udało się je zrealizować, to o jednej rzeczy nie pomyślałem – o tym, że polski rynek najmu mieszkaniowego, w odróżnieniu od najmu komercyjnego, jest bardzo prymitywny. Jesteśmy pod tym względem bardzo zacofani w stosunku do zachodu. Wkrótce byłem gotowy na to, by moje mieszkania oddać komuś pod zarządzanie – nie po to osiąga się wolność finansową, żeby potem obsługiwać najemców i odbierać telefony ze skargami o przeciekający kran, czy oświadczeniami o wyprowadzce. Okazało się wtedy, że ciężko znaleźć taką osobę w Polsce. Nie istniały wtedy firmy, zajmujące się profesjonalnym zarządzaniem najmem. Próbowałem namówić agencje pośrednictwa, lecz wytłumaczyli mi, że to nie jest biznes dla nich i w przekonujący sposób wyjaśnili, że jest to zupełnie inny model działania i nie da się tego ze sobą łatwo pogodzić. W związku z tym, z konieczności, sam założyłem tę firmę.

Magdalena Balcerzak: Jaki jest Twój przepis na wolność finansową? Jakie rady możesz dać młodemu człowiekowi? Od czego ma zacząć inwestowanie w nieruchomości i dlaczego są one lepszym wyborem od innych rodzajów aktywów?

Sławek Muturi: Zacznę od mojej definicji wolności finansowej: trzeba spełnić cztery kryteria, by móc o sobie powiedzieć, że jest się osobą wolną finansowo. Znam tylko dwie takie osoby: siebie i moją byłą żonę.

[next_message styles=”1″ title=”Kryteria wolności finansowej”]

1. Po pierwsze trzeba mieć comiesięczny, regularny dopływ gotówki na przewidywalnym poziomie, ponieważ co miesiąc wydajemy gotówkę na utrzymanie standardu życia.

2. Drugim warunkiem jest to, by tej gotówki, która wpływa co miesiąc, było co najmniej tyle, ile wydaje się, żeby utrzymać ten standard życia. Jeżeli te dwa warunki są spełnione zaczynamy mówić o bezpieczeństwie finansowym.

3. Jednak dopiero spełnienie trzeciego warunku – żeby ta gotówka pochodziła ze źródła innego niż aktywność zawodowa. Jeżeli pochodzi ona z pasywnego źródła to jest tym, co uwalnia. Takich źródeł gotówki jest kilkanaście – jeszcze do tego wrócę.

4. Czwarty warunek natomiast jest taki, żeby nie mieć jednocześnie wiszącego nad sobą kredytu do spłacenia. Są ludzie, którzy podnajmują mieszkanie od właściciela na doby, lub na pokoje i uzyskują jakąś nadwyżkę. Są również osoby, które kupują mieszkanie na kredyt, a najemca spłaca ten kredyt z nadwyżką. Mając tych mieszkań pięć czy dziesięć, rzeczywiście mają comiesięczną nadwyżkę rzędu kilku tysięcy złotych. Mówią wtedy o sobie, że już są wolni finansowo. Ja w takim przypadku nie czuł bym się wolny finansowo. Ma się wtedy przecież nad sobą kilkusettysięczny czy kilkumilionowy kredyt do spłacenia. Według mnie osoba staje się wolna finansowo dopiero kiedy spłaci ten kredyt. Tak ja to definiuję. Nie jest to oczywiście jedyna definicja, ale ja właśnie taką przyjąłem.

[/next_message]

Wracając jednak do źródeł pasywnej gotówki – jest ich kilkanaście: są to, na przykład, odsetki z lokaty bankowej. Jest to fajne źródło kiedy się wygra w totka, odziedziczy fortunę, czy sprzeda firmę. Tylko z gotówką jest kilka problemów. Po pierwsze, gotówka traci wartość w czasie, po drugie istnieje problem tego jak ją zdobyć – to nie jest coś łatwego i oczywistego dla studenta. I wreszcie po trzecie – na wysokość rocznych odsetek student nie ma żadnego wpływu. Nawet najwięksi inwestorzy go nie mają. Oczywiście banki próbowały coś w tej kwestii zmienić, ale była to działalność nielegalna. Zmierzam do tego, że jeszcze parę lat temu w Polsce oprocentowanie lokat walutowych przekraczało 10%. Dzisiaj jest to 2%, a w niektórych krajach Europy Zachodniej nawet ujemne, więc też nie możemy powiedzieć, że nigdy czegoś takiego nie będzie w Polsce. Jak ma się ujemne oprocentowanie, to zamiast mieć pasywny przychód, ma się kolejny comiesięczny koszt.

Kolejne źródło to na przykład tantiemy i napisanie jakiegoś przeboju muzycznego czy bestsellera, ale tutaj znowu są pewne problemy. Po pierwsze, trzeba mieć jakiś talent, żeby coś takiego stworzyć, to nie jest tak oczywiste. Dzieła nawet największych muzyków, jak Michael Jackson, nie stawały się od razu przebojem. Drugi problem jest taki, że żywotność tych przebojów jest nieprzewidywalna. Trudno powiedzieć, czy będą one popularne przez następne kilkadziesiąt lat. Młody człowiek powinien patrzeć nie tylko na dzisiaj, jutro, czy na przyszły rok. Jeżeli dzisiaj ma dwadzieścia pięć lat, to musi zbudować takie aktywa, które w wieku osiemdziesięciu lat nadal będą mu przynosić przychody, a z muzyka czy książki są zależne od obecnej mody i nie można być ich pewnym.

Kolejne źródło, bardzo podobne, to patent na jakiś wynalazek – inżynier stworzy coś i sprzeda to do przemysłu. Potem, za każdym razem, kiedy to jest zastosowane, otrzymuje jakieś tantiemy. Tutaj występują te same problemy, co wcześniej i dodatkowo dochodzi jeszcze kwestia zmian technologii. Technologie się starzeją i mają jakiś swój użyteczny cykl życia. Kolejna sprawa to na przykład założenie firmy – można rozkręcić firmę, która się ustabilizuje, będzie miała stabilne przychody, zatrudnić profesjonalny zarząd, a samemu wyjechać sobie na Bahamy i posiadać dywidendy z tej firmy lub własność marki handlowej, którą się rozpropagowało. Popijać drinki i co kwartał dostawać dywidendę. To też fantastyczne źródło pasywnej gotówki, natomiast znowu biorąc pod uwagę, że zmienia się otoczenie biznesowe, jest to również mało przewidywalne. Trudno powiedzieć, czy firma, którą dzisiaj założę będzie przez kolejne dziesiątki lat działała stabilnie i co kwartał przynosiła mi jakąś kwotę, której potrzebuję na utrzymanie swojego standardu życia.

Dlatego uważam, że najem nieruchomości wydaje mi się najstarszą formą – dużo starszą niż odsetki bankowe. Wydaje mi się, że najem nieruchomości jest prawie tak stary jak miasta. Kiedyś miasto było miejscem pomiędzy kilkoma wsiami, do którego ludzie przyjeżdżali na targ i wymieniali żyto na wieprzowinę albo jajka, skóry lub inne produkty. Następnie ktoś zdecydował, że nie będzie co tydzień spędzał dwóch dni w podróży, żeby dojechać na ten targ, więc wybuduje tam sobie dom. Potem domy te stawały się coraz większe, powstał rynek, uliczki obok niego, a później ludzie ogrodzili je, bo napadano na nich. Stworzono więc mury obronne i fosy. Myślę, że w ten sposób powstały miasta. Na dole były jakieś punkty usługowe, kuźnie, wyszynki. Pierwsze piętro było przeznaczone na apartamenty dla właścicieli tych budynków, drugie i trzecie wynajmowali kupcom, handlarzom, mistrzom, czeladnikom lub rzemieślnikom, a poddasze było dla służby.

Kilka tysięcy lat później pojawił się nowy segment na rynku najemców, czyli studenci. Myślę, że najem jest dużo starszy niż uniwersytety. Więc, po pierwsze, wydaje mi się, że to jest najstarsze źródło, po drugie, skoro przetrwało setki czy tysiące lat, to trudno mi sobie wyobrazić, żeby nie przetrwało kolejnych dziesiątek czy nawet setek. Inaczej niż z – na przykład – energią odnawialną – to też jest fantastyczne źródło pasywnej gotówki, oprócz wysokich barier wejścia. Według mnie jest to jednak jeszcze mało sprawdzony patent, ponieważ może za jakiś czas pojawić się jakieś jeszcze bardziej ekologiczne źródło energii, a wiatraki i farmy wiatrowe przestaną mieć swoje uzasadnienie.

Nieruchomości są najstarszym, najpewniejszym i najbardziej dostępnym sposobem na inwestowanie – nie trzeba mieć do tego żadnego talentu. Samych mieszkaniowych nieruchomości w Polsce mamy kilkanaście milionów, jest to jak z bestsellerami, czy przebojami muzycznymi – są najbardziej dostępne, tych mieszkań będzie przybywać, poza tym nieruchomości mają jeszcze tę zaletę, że dają nie tylko zwrot, ale też ich wartość raczej powinna rosnąć z inflacją, bo kluczowa w wartości nieruchomości jest tak zwana wartość odtworzeniowa, a ta będzie rosła. Kolejna rzecz jest taka, że można ją kupić poniżej wartości rynkowej, czyli można szukać okazji rynkowych, co jest właściwie niemożliwe, kiedy chce się kupić złoto, ponieważ nawet jeśli chce się kupić tysiąc uncji złota, nikt mi ich nie sprzeda okazyjnie. Jeśli chcę kupić akcje jakiejś spółki, nawet gdybym chciał kupić ich sześćdziesiąt procent, oferując cenę niższą niż cena rynkowa, nikt mi nie sprzeda. W nieruchomościach jest odwrotnie – zawsze można znaleźć jakieś okazje poniżej ceny rynkowej lub je stworzyć, bo są też takie możliwości. Można w prosty sposób zwiększać wartość swojego majątku – czasami wystarczy postawić ściankę działową, zrobić mieszkanie dwupokojowe i wynająć je drożej. Jest wiele takich elementów, które według mnie predysponują nieruchomości do miana najlepszej drogi do osiągnięcia wolności finansowej, zwłaszcza, że mają trwały charakter – będą służyć nie tylko osobie, która osiągnie wolność finansową, ale też jej spadkobiercom. Na pewno nieruchomości to jest coś, co może trwać latami, setki lat.

Dalsza część rozmowy w części drugiej, a tam między innymi o wpływie niżu demograficznego na przyszłość wynajmu oraz próba oceny edukacji finansowej w Polsce.

Wywiad jest transkrypcją rozmowy ze Sławkiem Muturi. Nagranie możecie znaleźć tutaj.

Artykuł Edukacja finansowa: Inwestycje w nieruchomości – czy to dobry pomysł? Cz. I pochodzi z serwisu Ranking MLM: marka osobista w biznesie.

1.  ŻYCIE/KOSZTY STAŁE – niech stanowi 55%
2. DŁUGOTERMINOWE OSZCZĘDZANIE 10%
3. EDUKACJA 10%
4. PRZYJEMNOŚCI 10%
5. WOLNOŚĆ FINANSOWA 10%
6. PIENIĄDZE DLA INNYCH 5%

Ważne jest, aby każda kategoria miała swoje własne konto. Dlaczego masz w ten sposób dzielić wydatki? Otóż udowodniono, że właśnie taki podział przynosi najlepsze efekty.
Pokażę Ci to trochę jaśniej. Tak więc:
Słoik ,,życie/koszty stałe” – przeznaczasz 55% swoich wpływów na życie, czyli na jedzenie, paliwo i mnóstwo innych rzeczy, pozwalających na godne życie, nie tylko egzystowanie.
Słoik ,,długoterminowe oszczędzanie” – odkładasz 10% wpływów. Są to pieniądze na tzw. czarną godzinę, gotowe do użycia w odpowiedniej chwili. Przykładem wykorzystania konta długoterminowego oszczędzania może być następująca sytuacja: masz samochód, a samochód, jak to samochód, lubi się zepsuć i to w najmniej odpowiedniej chwili. Powoduje to tzw. zrywy finansowe, pożyczki i inne niepożądane rozwiązania. Czy nie byłoby prościej, gdybyś miał już wcześniej przygotowane pieniądze? Albo inna sytuacja – nagle wypadną Ci jakieś urodziny, imieniny. Nie musisz kombinować i narzekać, że znowu nadszarpnie to Twój ,,budżet”. Sięgniesz po prostu do konta oszczędzania. Proste?
Słoik ,,edukacja” – edukacja jest bardzo ważna w życiu, nie można żałować na to żadnych pieniędzy.
Słoik ,,przyjemności” – z tego konta możesz zawsze korzystać. Wyjście na pizzę? Na piwo? Kino? Nigdy nie będziesz musiał przejmować się tym, że na to też trzeba zaoszczędzić.  Masz na coś ochotę? Nie pożałujesz sobie, mało tego, stać Cię na realizację zachcianki za każdym razem!
Słoik ,,wolność finansowa” – kategoria, w której składasz pieniądze na budowanie kapitału emerytalnego, jakąś okazję inwestycyjną; to pieniądze, które wykorzystasz dopiero po bardzo długim okresie odkładania. To konto, które docelowo ma pomóc uzyskać Ci wolność.
Słoik ,,pieniądze dla innych” – innymi słowy pieniądze na cele charytatywne, ale nie tylko. Będziesz miał świadomość kwoty, jaką możesz przeznaczyć na konkretny cel, co pozwoli Ci na zaznanie finansowego spokoju, a dzięki temu lepiej się żyje.
Jak widzisz sama koncepcja metody słoików jest prosta – tu odłożysz 5%, tam 10%… Tylko, że trzeba ją stosować sukcesywnie, aby się dostosować i wyrobić w sobie nawyk. Posiadając tylko jedno konto, nie jesteś w stanie tego osiągnąć, bo zwyczajnie kwoty się łączą i powstaje jedna kategoria na wszystko. Działa prawo Parkinsona, które mówi, że tyle, ile zarabiasz, tyle wydajesz.
Zadanie na ten tydzień:
Podziel swoje wydatki na 6 kont – idź do banku i załóż takie konta.
Każdą osobę, która zdecyduję się wykonać to zadanie, proszę o przesłanie e-maila na magdalena.balcerzak@eurocash.edu.pl o treści: „Podejmuję wyzwanie”.
W ramach dodatkowej motywacji mam do rozdania kilka gier Eurocash.
Materiał przygotowany na podstawie książki T. H. Ekera: „Bogaty albo biedny, po prostu różni mentalnie”.
Autor: Magdalena Balcerzak

Artykuł Edukacja finansowa – cz. 2 pochodzi z serwisu Ranking MLM: marka osobista w biznesie.

Jak wiele razy słyszałeś – wszystko jest w Twojej głowie. Raz przyjęte przekonania o samym sobie stają się poleceniami dla naszego systemu nerwowego i są na tyle potężne, by zwielokrotnić lub zniszczyć nasze obecne i przyszłe możliwości. Przekonania tworzą nawyki, również te dla nas niekorzystne. Jeśli chcesz przejąć kontrolę nad swoim życiem i finansami, najpierw musisz przejąć kontrolę nad swoimi przekonaniami i nawykami. Poniżej dr Andrzej Fesnak wyjaśni jak przejąć kontrolę dzięki planowaniu finansowemu.

Nawyk 1. Ludzie bogaci planują swoje finansowe życie

Planowanie finansowe to sztuka zarządzania finansami osobistymi. Sensem tego zarządzania jest umożliwienie osiągnięcia celów finansowych w sposób optymalny. Oznacza to zgodne z prawem wykorzystywanie różnych produktów finansowych i mechanizmów tak, aby umożliwić sobie osiągnięcie celów, płacąc za nie poniżej ich wartości. Umożliwia to wykorzystanie mechanizmów opartych o wartość pieniądza w czasie, a ściślej – w oparciu o procent składany. Podsumowując – planowanie w sposób optymalny oznacza osiągnięcie optymalnego zysku przy stosunkowo  niskim nakładzie środków i niskim ryzyku.

Mówiąc prostym językiem, można powiedzieć jedno: planowanie finansowe to takie zarządzanie i operowanie własnymi  finansami, aby osiągać zamierzone  życiowe cele. Im łatwiej, pewniej i bardziej skutecznie – tym lepiej. W świecie finansów wymyślono już prawie wszystko, od XIX wieku począwszy, niemniej jednak największym problemem w skutecznym zarządzaniu jest przekonanie o własnym geniuszu oparte na wiedzy obiegowej.

Ta wiedza obiegowa jest kształtowana najczęściej przez polityków populistów. Im mniej wiedzy o finansach u polityków, tym więcej krzyku w mediach w obronie biednych.Co to daje? Rozgoryczenie i zamęt. Nic więcej.

• Który polityk mówił kiedykolwiek o konieczności planowania finansów osobistych?
• Która z partii politycznych ma w programie edukację finansową społeczeństwa?
• Które związki zawodowe chcą edukacji finansowej i nauki nowych kompetencji zawodowych?

Jest naprawdę źle, gdy ludzie opierają swoje decyzje finansowe na populizmie polityków. Takie postępowanie prowadzi do nadmiernych kosztów. Wiedza finansowa i decyzje powinny płynąć z analizy faktów, a nie z bezsensownego populizmu!

Zarówno własne przekonania, polityka jak i sensacyjne wiadomości powinny zostać skorelowane poprzez dokładną analizę sytuacji.

Oszczędzanie może oznaczać stratę. Na nieruchomościach można tracić, nie zyskać. Drogi kredyt może się okazać w sumie tańszym niż bezpieczny kredyt. Te fakty płyną z analizy i pozwalają podjąć właściwe wnioski odnośnie zarządzania finansami osobistymi. Bez tej wiedzy przeciętnie każdy traci co najmniej 100-krotność własnych miesięcznych przychodów. Innymi słowy: ponad 8 lat w życiu pracuje za darmo. Krytycy globalizmu nazywają to współczesnym niewolnictwem. Ale ponieważ dzieje się to powoli – niewielu to zauważa. Przecież nikogo nie obchodzi ile tracisz Drogi Czytelniku, prawda?

Oczywiście zarządzanie finansami nie jest konieczne. Moja podstawowa dewiza doradcy finansowego brzmi: każdy ma prawo tracić własne pieniądze w sposób, który uznać za właściwy i w tempie, które przyjmie za dogodne. Ale może też wiedzieć więcej i zarządzać lepiej.

Dr Andrzej Fesnak

Jak zacząć planować własne finanse? Zadanie nr  1

Na początek sprawdzimy, ile wydajesz i jak Twoje finanse wyglądają teraz. Przez miesiąc zbieraj skrupulatnie wszystkie rachunki i paragony. Na koniec miesiąca podziel je na kategorie i sprawdź, jakie kwoty wydajesz i na co. Możesz skorzystać z darmowych aplikacji np. w Google Play – Kontrola wydatków.

Kolejna wskazówka już za tydzień!

Magdalena Balcerzak

www.eurocash.edu.pl

[next_message styles=”3″ title=”Kim są nasi eksperci?”]

Magdalena Balcerzak – wiceprezes zarządu Euro Cash

Ukończyła studia na kierunkach filologia angielska oraz technologia informacyjna, absolwentka Pracowni Praktyk Trenerskich. Od zawsze wiedziała, że nie będzie pracować na etacie. Na co dzień prowadzi własną firmę, od 2006 roku współpracuje z jedną z wiodących firm marketingu wielopoziomowego, zarządzając grupą kilkuset dystrybutorów w całej Polsce. Od roku 2011 jest właścicielem firmy szkoleniowej, której misją jest inspirowanie młodych ludzi i przedsiębiorców do pomnażania swojego majątku, do zmian w życiu do spełniania swoich marzeń i do tego, aby mieli odwagę żyć takim życiem na jakie zasługują i o jakim marzą. Dzisiaj jest także wiceprezesem zarządu w jednej ze swoich spółek oraz współtwórcą pierwszej całkowicie polskiej gry planszowej, która przez zabawę uczy przedsiębiorczości oraz pozytywnych nawyków finansowych. Prywatnie uwielbia podróże, aktywny wypoczynek i koty. Codziennie udowadnia, że każda kobieta może prowadzić swoją firmę z wielkim sukcesem.

Dr Andrzej Fesnak

Master trener, Licencjonowany Doradca Finansowy EFC®, dziennikarz, licencjonowany pośrednik nieruchomości, spiker, motywator, twórca Interkulturowego Coachingu Finansowego. Felietonista piszący w Polsce i za granicą, autor książek, pracownik akademicki, autor wielu edukacyjnych projektów finansowych oraz programów szkoleniowych. Jako pierwszy w Polsce trener prowadził licencjonowany kurs Dale Carnegie Association „Lider wśród managerów”.  Od wielu lat zajmuje  się edukacją i finansami oraz ubezpieczeniami. Pracuje na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach (dawniej Akademia Ekonomiczna). Dziś jest Doradcą Finansowym EFC®, robi plany finansowe.  Ponadto jako adiunkt prowadzi zajęcia w Katedrze Finansów i Ubezpieczeń UE. Prowadzi seminaria magisterskie oraz dyplomowe, wypromował jako promotor ponad 50 magistrów i dyplomantów (2011), a kolejne dziesiątki są w trakcie. Doświadczenie zawodowe zdobywał nie tylko w Niemczech, ale także dzielił się umiejętnościami w Serbii, gdzie dla Towarzystwa Dunav Osiguranje w ramach restrukturyzacji prowadził projekt szkoleniowy i wypromował kilkudziesięciu trenerów ubezpieczeniowych.

[/next_message]

Artykuł Edukacja finansowa – cz. 1 pochodzi z serwisu Ranking MLM: marka osobista w biznesie.