Drodzy Czytelnicy! Dzisiaj, specjalnie dla Rankingu MLM, w gościnnej publikacji ekspert od nieruchomości – Michał Konieczny wyjaśni Wam, jak najkorzystniej zainwestować w nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży przez wierzyciela. Artykuł otwiera nasz nowy cykl „Jak mądrze zainwestować pieniądze zarobione w MLM?”. W nowej serii będziemy publikować praktyczne porady dla początkujących inwestorów. Życzymy samych udanych transakcji!
Jak kupić nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży przez wierzyciela?
Jednym z najczęściej stosowanych narzędzi przy nabyciu nieruchomości przez początkujących inwestorów jest możliwość kupna wierzytelności bezpośrednio od komornika lub nieruchomości na egzekucji komorniczej. Nie jest to jednak idealne rozwiązanie szczególnie dla tych, którzy nie posiadają odpowiedniej zdolności kredytowej, ani też środków własnych.
Poza powyższymi aspektami nabywanie wierzytelności od komornika lub nieruchomości na egzekucji komorniczej obarczone jest także wieloma innymi czynnikami, które mogą wpłynąć na zwiększenie ryzyka. Do nich zaliczyć należy:
– skargi na czynności komornika, co odracza tym samym proces egzekucji
– podpisanie przez dłużnika z osobą trzecią umowy najmu, dzierżawy przed wpisem komorniczym
– w mieszkaniu dłużnika mogą zamieszkać osoby, które podlegają ochronie w razie eksmisji, np. osoby niepełnosprawne
– dłużnik może wpisać do K.W. służebność gruntową/osobistą przed wpisem komorniczym
– właściciel może zameldować osoby trzecie, na które nie będzie tytułu eksmisji. W związku z powyższym procedura rozpocznie się od nowa
– choć domena nieruchomości nie ma nic wspólnego z komornikiem, to warto także zaakcentować, iż nabywanie nieruchomości na egzekucji wyklucza także lokalizacje, którą potencjalny inwestor jest zainteresowany.
Alternatywą może okazać się nabywanie wierzytelności i nieruchomości bez współpracy z komornikiem, co pozwoli na uniknięcie wysokich kosztów komorniczych i sądowych. Ponadto kupno wierzytelności bezpośrednio od wierzyciela nie jest przeznaczone tylko i wyłącznie dla firm restrukturyzacyjnych. Każdy zainteresowany, posiadający pełną zdolność do czynności prawnych i prowadzących działalność gospodarczą może zakupić oferowaną wierzytelność od banku.
Jak więc wygląda w praktyce możliwość nabycia nieruchomości z pominięciem komornika i czy taki rodzaj sprzedaży opłaca się wierzycielowi?
Jeżeli na pierwszej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny (w tym przypadku bank) może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie już wszystkich nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania.
Zgodnie z opracowanym raportem przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego za rok 2010. Z 37 ankietowanych banków, 16 spisało w ciężar rezerw 797 kredytów mieszkaniowych. Zdecydowana większość (678) stanowiły kredyty złotowe o wartości na dzień spisania 1,5 mld zł. Z kolei 10 ankietowanych banków sprzedało 673 kredytów, o wartości na dzień sprzedaży 76,2 mln zł. Zarówno w liczbie (509), jak i wolumenie ( 51, 1 mln zł ) przeważały kredyty uruchomione w 2004 r. i w latach wcześniejszych.
Na podstawie wyników badań UKNF na koniec 2011 r. stwierdzono, że w portfelach banków było 31,6 tys. kredytów zagrożonych oraz 39,6 tys. kredytów opóźnionych w spłacie powyżej 30 dni.
Przyjmując założenie o proporcjonalnym wzroście liczby kredytów do wzrostu wartości kredytów zagrożonych (o 13,7%) i kredytów opóźnionych w spłacie o 30 dni (17,4%) można szacować, że na koniec września 2012 r. w portfelach banków było około 35,9 tys. kredytów zagrożonych oraz 46,2 tys. kredytów przeterminowanych powyżej 30 dni.
Z powyższych raportów jasno wynika, iż poza funduszami rekurytyzacyjnymi, banki sprzedają w drodze indywidualnych negocjacji nieruchomości. Kluczem do sukcesu jest wypracowane know how i doświadczenie inwestora.
W niniejszej publikacji chciałbym wskazać dwie drogi nabycia wierzytelności i nieruchomości, przybliżyć procedurę i istotę możliwości inwestycyjnych w postępowaniu egzekucyjnym.
Pierwsza opcja dotyczy sytuacji, w której bank wypowiedział umowę kredytową, wystawił BTE (Bankowy Tytuł Egzekucyjny), wystąpił do sądu w celu nadania mu klauzuli wykonalności i po bezskutecznych dwóch egzekucjach próbuje sprzedać na własną rękę przedmiotową nieruchomość.
Po zapoznaniu się z nieruchomością zainteresowany podmiot zanim przedstawi pierwotnemu wierzycielowi (właścicielowi) ofertę zakupu wierzytelności bądź nieruchomości, powinien przeprowadzić gruntowny formalnoprawny due diligence nieruchomości. Zaakceptowanie oferty otwiera niejako drogę do uzgadniania treści umowy przelewu wierzytelności bądź sprzedaży nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że w drodze sprzedaży indywidualnej nie wygasają prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych, takich jak hipoteki, służebności, które ciążą na nieruchomości, za wyjątkiem tych, które przysługują bankowi, jeżeli ten zdeklaruje ich usuniecie po otrzymaniu należnych mu środków. Do sprzedaży nieruchomości w drodze indywidualnych negocjacji stosuje się przepisy kodeksu cywilnego oraz regulacje wewnętrzne podmiotu zbywającego. Sprzedając wierzytelność (nieruchomość) zbywca obniża koszty związane z utrzymaniem wyspecjalizowanych komórek zajmujących się odzyskiwaniem należności lub obsługą procesu sprzedaży. Ponadto wyzbywa się wszelkich kosztów przyszłych postępowań, łącznie z ryzykiem niewypłacalności dłużnika. Ma także możliwość zaliczenia straty poniesionej w związku ze sprzedażą wierzytelności za cenę niższą niż wartość nominalna do kosztów uzyskania przychodu (pod warunkiem, że zbywana wierzytelność była wcześniej zarachowana jako przychód należny).
Jeśli dodamy do tego koszty komornicze i sądowe, którymi bank nie będzie obciążony, w przypadku zaakceptowania przekonywującej oferty, bank może sprzedać przedmiotową wierzytelność (nieruchomość) z 60 – 70 % disocuntem. Ponadto istniej możliwość nabycia nieruchomości w oparciu o kredyt hipoteczny lub kupno w ratach. Uzależnione jest to od kompetencji negocjujących warunki umowy.
Kolejna opcja, to sytuacja w której bank wystawił już w/w BTE, ale do egzekucji komorniczej jeszcze nie doszło. W tym przypadku nie kontaktujemy się z pracownikiem banku w celu wizytacji nieruchomości i przedstawienia oferty, ale z obecnym właścicielem (a byłym kredytobiorcą) udajemy się do banku w celu przedłożenia podobnej jak wcześniej wspomnianej oferty, z tą różnicą, iż nabywamy wierzytelność a nie nieruchomość, a więc pozostałe aspekty z przejęciem prawa własności negocjujemy już z właścicielem. Po zaakceptowaniu oferty, komornik na wniosek wierzyciela (banku) wstrzymuje lub zawiesza egzekucje. Po nabyciu takiej wierzytelności nabywca może przed otrzymaniem tytułu własności renegocjować warunki spłaty wierzytelności z obecnym właścicielem lub mu ją wynająć. Jest to jeden ze sposobów dodatkowego podniesienia rentowności inwestycji). Ponadto kwota uzyskana tytułem zapłaty ceny za wierzytelność nie stanowi przychodu, pod warunkiem, że zbywana wierzytelność była wcześniej zarachowana jako przychód należny. Oczywiście należy pamiętać, aby w obu przypadkach zwrócić się do podmiotów wyspecjalizowanych w tego typu usługach.
Można także skorzystać z tzw. miękkiego przejęcia wierzytelności poprzez udanie się z obecnym kredytobiorcą i właścicielem do banku, który ma problem ze spłatą kredytu ( jeszcze przed wypowiedzeniem umowy) i przejęciem pozostałej do spłaty kwoty kredytu. Dla przykładu, jeżeli kredytobiorca zaciągnął kredyt hipoteczny na okres 30 lat, przy rocznym oprocentowaniu 7,45 % na kwotę 250.000 zł, to po 9 latach spłaciłby: W ratach równych: ok. 187.000 zł, (zysk inwestora) z 626.000 zł do spłaty. W ratach kapitałowych ok. 217.000 zł, (zysk inwestora) z 530.000 zł. Na samej tylko różnicy nabywca zyskuje ok. 126.000 zł.
Niniejsze przypadki mają jedynie charakter informacyjny i nie mogą stanowić podstawy do zgłaszania jakichkolwiek roszczeń.
Opracował Michał Konieczny
mail: michal@mk-estate.pl
tel: 669 317 772
